房地产信托，全称为Real Estate Investment Trusts（REITs），是一种通过信托形式将投资者的资金集中起来投资于房地产市场的金融工具，这种投资形式在20世纪中叶起源于美国，并逐渐在全球范围内得到广泛应用，房地产信托的主要目的是为投资者提供一种相对稳健的投资途径，同时为房地产开发企业提供融资渠道。
房地产信托的基本运作模式可以分为两种：美国模式和日本模式，在美国模式下，房地产信托通常以公司制的形式存在，投资者可以通过购买公司的股票来参与信托计划，从而间接持有物业资产，而在日本模式下，信托公司作为受托人，直接管理和运营信托财产，投资者通过购买受益凭证来获得投资收益。
房地产信托的业务模式也多种多样，包括贷款融资、股权投资、财产收益权信托等，贷款融资模式是最常见的一种，信托公司通过向开发商发放贷款来获取利息收入；股权投资模式则是通过购买房地产公司的股权来分享其经营收益；财产收益权信托则是通过对特定物业的收益权进行投资来实现收益。
房地产信托具有以下几个显著特点：
1、高风险高回报：由于房地产市场的波动性较大，房地产信托的投资风险相对较高，但相应的回报也较为可观。
2、投资门槛较高：为了确保投资者具备一定的风险承受能力，房地产信托通常设有较高的投资门槛。
3、投资周期长：房地产项目的开发周期较长，因此房地产信托的投资周期也相对较长，需要投资者长期持有。
房地产信托的风险主要包括市场风险、利率风险、流动性风险和政策风险，市场风险是指房地产市场波动对投资回报的影响；利率风险则是指利率变化对投资收益的影响；流动性风险是指投资者在需要提前赎回时可能面临的困难；政策风险是指政府政策变化对房地产市场和信托投资的影响。
房地产信托作为一种重要的金融工具，在现代经济中扮演着不可或缺的角色，它不仅为投资者提供了多样化的投资选择，还为房地产市场注入了新的活力，投资者在选择房地产信托时，应充分了解其运作模式和潜在风险，谨慎做出投资决策。
下表归纳了房地产信托的主要特点和风险：
| 特点/风险 | 描述 |
| 高风险高回报 | 投资风险较大，但带来高额回报。 |
| 高投资门槛 | 需要投资人具备一定的投资能力和风险承受能力。 |
| 投资周期长 | 投资周期较长，需长期持有。 |
| 市场风险 | 地产市场的波动直接影响投资回报。 |
| 利率风险 | 利率上升会导致投资者收益下降。 |
| 流动性风险 | 流动性较差，提前赎回面临一定风险。 |
| 政策风险 | 政府政策变化可能导致市场不稳定，影响投资回报。 |
以下是关于房地产信托的两个常见问题及其答案：
Q1: 房地产信托有哪些主要类型？
A1: 房地产信托主要分为以下三种类型：
权益型REITs：投资者拥有房地产并对其进行经营以获得收入，每个投资者都是股东并依其所持有的份额分享投资收益，其主要收入来源是物业租金收入及买卖房地产获利。
抵押型REITs：其主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），收益来源主要是利息收入。
混合型REITs：是权益型和抵押型REITs的混合体，不仅可以进行房地产权益投资，还可以从事房地产抵押贷款。
Q2: 房地产信托的资金来源有哪些？
A2: 房地产信托的资金来源主要有两个方面：
发行股票：由机构投资者（如人寿保险公司、养老基金组织等）和股民认购。
金融市场融资：如银行借款、发行债券或商业票据等。
房地产信托作为一种创新的金融工具，为投资者提供了多样化的投资选择，同时也为房地产市场注入了新的活力，投资者在选择房地产信托时，应充分认识到其潜在的风险，并根据自身的风险承受能力和投资目标做出合理的投资决策。
